(P)Cum te protejează Codul Civil în anul 2026 la achiziția unui imobil
Analiză Avocat Duhnea Dana (Baroul Iași): Cum te protejează Codul Civil în anul 2026 la achiziția unui imobil
Piața imobiliară din România, și în mod special cea din municipiul Iași, rămâne un domeniu dinamic, dar presărat cu riscuri juridice majore pentru cumpărătorii neavizați. Deși achiziția unei locuințe reprezintă, pentru cei mai mulți dintre noi, una dintre cele mai importante investiții financiare, încă foarte multe persoane semnează antecontracte sau contracte doar pe încredere, bazându-se pe promisiuni verbale, fără să consulte un avocat din timp.
Anul 2026 a adus schimbări importante atât în Codul Civil, cât și în legislația urbanistică. Noile reguli încearcă să ofere o protecție mai bună cumpărătorului. În continuare, îți prezint principalele riscuri pe care le întâlnești frecvent la achiziția unui imobil în Iași și cum te ajută noile prevederi legale.
1. Înscrierea în Cartea Funciară: De la opțiune la obligativitate
Una dintre cele mai frecvente probleme întâlnite, inclusiv la nivelul instanțelor din Iași, este „dubla vânzare”. Aceasta se întâmplă atunci când un dezvoltator / proprietar de rea-credință sau aflat în blocaj financiar promite același apartament din fază de proiect către doi sau mai mulți cumpărători diferiți, încasând avansuri de la fiecare.
Până acum, notarea antecontractului în Cartea Funciară era tratată adesea ca o simplă formalitate, uneori chiar blocată de dezvoltatori prin clauze abuzive. Din 2026, lucrurile s-au schimbat. A fost introdus un regim special mai strict pentru promisiunile de vânzare a imobilelor viitoare, inclusiv prin obligativitatea notării promisiunii în Cartea Funciară.
Neînscrierea promisiunii de vânzare te lasă extrem de vulnerabil. Dacă dezvoltatorul intră în insolvență sau vinde apartamentul altcuiva care se înscrie primul, rămâi cu o creanță pe care o vei recupera foarte greu.
Noua legislație interzice practic clauzele care împiedică cumpărătorul să noteze promisiunea de vânzare în Cartea Funciară. Orice astfel de clauză este considerată abuzivă și nulă, iar notarea a devenit mult mai simplă și eficientă. Astfel, obții un drept de preferință puternic și opozabil terților, reducând semnificativ riscul de dublă vânzare.
2. Avansurile mari și riscul de insolvență
Pe piața din Iași, mulți dezvoltatori continuă să ceară avansuri consistente – între 30% și chiar 70-80% din preț – oferind în schimb un preț pe metru pătrat aparent mai atractiv.
Lucrurile s-au schimbat semnificativ prin Legea 207/2025. Avansurile trebuie acum depuse obligatoriu într-un cont bancar separat dedicat proiectului, iar dezvoltatorul poate folosi banii doar pentru lucrările efective ale acelui imobil, pe măsură ce construcția avansează. Legea limitează practic utilizarea sumelor mari înainte de atingerea anumitor stadii fizice (structura de rezistență, instalații etc.).
Chiar și așa, dacă plătești un avans foarte mare de la început, fără corelare clară cu etapele de construcție, tot îți asumi un risc important. În caz de blocaj al șantierului sau insolvență a dezvoltatorului, recuperarea banilor rămâne complicată, chiar dacă ai ceva protecție în plus față de anii trecuți.
Ca o recomandare practică, negociază avansuri mai mici și fracționate, legate direct de stadiile reale ale construcției (de exemplu: 10-15% la semnare, următoarea tranșă după turnarea planșeului etc.). Este de departe cea mai sigură abordare în 2026.
3. Recepția lucrărilor și modificarea unilaterală a proiectului
Câți cumpărători din Iași nu au constatat la predare că apartamentul are finisaje inferioare celor din showroom, că lipsesc locurile de parcare promise sau că suprafața utilă finală este mai mică cu câțiva metri pătrați decât cea din schița anexată inițial?
Din 2026, regulile s-au înăsprit. Recepția la terminarea lucrărilor se face obligatoriu împreună cu recepția branșamentelor la utilități, iar dezvoltatorul nu mai poate preda apartamentul decât după ce recepția este admisă și toate utilitățile funcționează.
Ai dreptul legal să refuzi semnarea procesului-verbal de recepție dacă descoperi neconformități majore față de autorizația de construire și proiectul tehnic. Orice modificare importantă (compartimentare, materiale, suprafață etc.) fără acordul tău scris îți dă dreptul să ceri rezilierea contractului și returnarea integrală a banilor plus daune-interese.
4. Viciile ascunse: Răspunderea dezvoltatorului pe termen lung
Mulți cumpărători descoperă după mutare probleme serioase: infiltrații, izolație termică deficitară, instalații electrice sau sanitare cu probleme ascunse.
Regulile actuale rămân favorabile cumpărătorului, în sensul că dezvoltatorul (ca vânzător profesionist) și constructorul răspund pentru viciile ascunse ale imobilului, indiferent ca este vorba despre vicii structurale sau alte vicii ascunse (izolații, instalații, finisaje).
Clauzele contractuale prin care dezvoltatorii încearcă să își limiteze răspunderea la doar 1-2 ani sunt considerate abuzive și nu pot fi opuse cumpărătorului.
Cum te ajută asistarea juridică oferită de un avocat din Baroul Iași?
Încheierea unei tranzacții imobiliare fără o analiză juridică prealabilă a actelor poate avea consecințe financiare grave pentru cumpărator. Un avocat specializat în drept civil și imobiliar din Iași nu face doar o simplă lectură a textului, ci realizează un audit juridic complet:
- Verificarea istoricului proprietății: Se analizează dacă imobilul din Iași este liber de sarcini, dacă există litigii pe rol, ipoteci bancare nerezolvate sau pretenții de retrocedare.
- Analiza autorizației de construire și a PUZ-ului: Se verifică dacă blocul din Iași este ridicat legal, respectând regimul de înălțime și indicatorii urbanistici, eliminând riscul ca imobilul să nu poată fi intabulat ulterior.
- Echilibrarea antecontractului: Se elimină clauzele abuzive (cum ar fi cele care permit dezvoltatorului să mărească unilateral prețul din cauza inflației sau să întârzie livrarea fără penalități) și se introduc clauze deopotriva echitabile pentru cumpărător.
Normele intrate în vigoare oferă un grad sporit de siguranță pentru cumpăratori, fiind necesară aplicarea lor în orice contract ce urmează a fi încheiat.
Pentru consultanță juridică personalizată, contactați Cabinet de Avocat Duhnea Dana – membru al Baroului Iași din anul 2013.
About The Author
